Как купить квартиру в кредит и не попасть в рабство

24.03.2015 19:45 | Рамблер-Финансы

Несмотря на все тихие ужасы кризиса, россиянами по-прежнему требуется покупать жилье либо расширять существующее. Предлагаем вам не падать в обморок от негативных экономических новостей, а изучить имеющиеся предложения банков и застройщиков и все же стать обладателем своей собственной квартиры.

Реальная ипотека

Сегодня на рынке не так много предложений, которые действительно стоят внимания. Ставки по жилищным кредитам от 20% и выше обернут ипотеку в кабалу, поэтому на подобные ценовые предложения смотреть даже не стоит. Где же найти «нормальную» ипотеку?

Во-первых, есть ряд программ банков с довольно сносными условиями, только их надо найти. К примеру, МКБ выдает ипотеку по ставке от 13,75%, немногим выше – у Промсвязьбанка (14,5%) и Абсолют-банка (14,45%), у МДМ Банка ипотечные кредиты под 15%. Вполне доступные по нынешним временам ставки. Когда же ситуация в стране начнет улучшаться, банки будут вводить программы рефинансирования для собственных заемщиков, и ставки могут быть понижены.

Во-вторых, вы можете попробовать попасть под какую-нибудь социальную или околосоциальную программу. Программы для таких категорий заемщиков предлагают многие кредитные организации. У банка «Зенит» и ВТБ24, к примеру, есть «Военная ипотека», молодые семьи по льготным ставкам кредитует Сбербанк, и т.д.

В-третьих, некоторые банки предлагают программы с застройщиками (Промсвязьбанк, Ак Барс банк, «Центр-инвест», Национальный резервный банк, банк «Балтика», и др.).

Сколько стоит ипотека

Для того, чтобы понимать, сколько вы заплатите в итоге за свою ипотечную квартиру, можете посчитать переплату. Возможно, когда вы ее увидите, вам не захочется вообще покупать жилье.

Переплату посчитать легко. Допустим, вы берете ипотеку на 4 млн рублей по ставке 15% на 20 лет. Если вы не будете вносить платежи досрочно, то общая сумма, которую вы выплатите банку, составит:

[4 млн рублей/20 лет/12 месяцев + (4 млн рублей*15%/12)]*240 месяцев = (16667 + 50000)*240= 12 млн рублей

С другой стороны, если собственной недвижимости нет, и вы живете в арендованной квартире, платежи арендодателю можно примерно сопоставить с платежами по кредиту. Так что решать вам.

Не прогадать по условиям

Итак, вы выбрали банк и программу, исходя из ценовых условий, проще говоря, ставки кредитования. Теперь о том, на что вам еще нужно обратить внимание.

В первую очередь, это различные дополнительные платежи. В процессе заключения сделки вы должны будете провести оценку квартиры (порядка 5000 рублей), а также оформить все необходимые страховки. Некоторые банки требуют от своих заемщиков приобретать полный комплекс ипотечных страховок. Это значит и страховка имущества, и страхование титула (права собственности), и личное страхование (жизни и здоровья). И даже, может быть, страховку от потери работы. Все это выльется в несколько процентов от стоимости квартиры (3-4%). По закону обязательным ипотечным страхованием является только страхование имущества. Но банки поступают хитро: вводят дополнительные виды страхования якобы по желанию, но, если заемщик отказывается их покупать, ставка по кредиту вырастает на несколько процентных пунктов. При этом вы должны будете покупать полисы ежегодно. Некоторые кредитные организации ограничиваются страхованием имущества, к слову, среди таких банков Сбербанк.

Во-вторых, вместе с кредитным договором вы получите график платежей с расчетом переплаты. Обратите внимание на то, каков порядок погашения кредита. Он бывает аннуитетный (что чаще) и дифференцированный. В первом случае вы будете гасить ипотеку равными суммами в течение всего срока. При дифференцированном порядке первый платеж будет самым максимальным, и затем он будет снижаться до минимума к концу срока кредита.

Внимательно читайте кредитный договор. Особенно следующие моменты:

· Права банка и обязанности заемщика, то есть ваши. Некоторые банки могут фиксировать в договоре право менять существенные условия договора в одностороннем порядке. Например, повысить ставку по кредиту. В ход идут и условия неценового характера. Например, банк может указать в договоре: если заемщик не предоставит в срок все нужные страховки, в дополнение к сумме ежемесячного платежа каждый последующий день будут начисляться штрафы.

· Побочные платежи. Это могут быть не только страховки, но и комиссии, например, за ведение счета, с помощью которого вы погашаете ипотеку. Суды уже неоднократно становились в данном случае на сторону заемщика, и подобные комиссии незаконны, поэтому, обнаружив их, смело можете спорить с кредитной организацией. Важно и то, есть ли у вас право без дополнительных комиссий совершать досрочное погашение. В некоторых банках поступают хитро: досрочное погашение без комиссий, но сумма должна составлять минимум 50000 рублей. Не очень удобно для заемщика.

· Критические обстоятельства. Это особенно актуально в текущей кризисной ситуации, обратите внимание, как в кредитном договоре прописаны подобные ситуации. Например, как поступит банк, если заемщик потеряет работу и не сможет какое-то время платить по кредиту? Вполне возможно, что банк для подстраховки и защиты своих интересов пропишет в договоре ускоренный порядок реализации ипотечной квартиры, если ее заемщик перестал платить по кредиту. В этом случае, потеряв работу, вы через 2-3 месяца можете еще и оказаться на улице.

Семейный бюджет

Сегодня кредитные организации дотошно оценивают заемщиков и дают кредит далеко не всем желающим. Как правило, чтобы получить положительное решение, заемщику надо подтвердить доходы семьи (желательно по справке 2-НДФЛ), внести ощутимый первоначальный взнос (от 30%). Кроме того, банки анализируют такой показатель, как соотношение «кредитные выплаты в месяц/доход». Хороший заемщик для банка имеет это соотношение на уровне не более 40%.

При этом, как правило, ипотека берется в расчете на доходы семьи, но, если один из членов семьи теряет доход, к примеру, рождается ребенок, ситуация может стать неблагоприятной. Да, в случае рождения второго ребенка можно будет получить средства материнского капитала (порядка 0,5 млн рублей, но расходовать на ипотеку их можно только через 3 года после рождения ребенка). Поэтому совет: сегодня, если вы решили взять жилищный кредит, изначально рассчитывайте свои возможности исходя из дохода одного человека. Это, к слову, послужит вам и на тот случай, если в семье случится развод.