Возможно ли сегодня получить ипотеку
19.02.2015 18:00 | Рамблер-Финансы
16 декабря 2014 года Центробанк повысил ключевую ставку с 10,5% до 17%. В 2014 года ключевая ставка составляла 5,5%, в течение года ЦБ повышал ее 6 раз. Резкое изменение ключевой ставки в ту или иную сторону всегда свидетельствует о кризисных явлениях в экономике. Нормальным «шагом» для ключевой ставки считается 0,25 процентного пункта или, максимум 0,5 процентного пункта. С 2 февраля ставка была понижена до 15%. Ставки по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки Центробанка, так как она отражает стоимость финансирования для банков. Под такой высокий процент, даже уже несколько сниженный в феврале, банки просто не хотят брать деньги у ЦБ и, следовательно, не стремятся выдавать новые кредиты, особенно долгосрочные ипотечные. Как следствие, рынок ипотеки упал.
Кроме того, в связи с ростом кризисных явлений, многие компании стали сокращать бизнес и затраты на персонал. Это повлекло за собой рост безработицы, снижение доходов населения. Это, в свою очередь, служит одной из основных причин роста просрочки по ипотечным кредитам. Люди теряют работу (либо часть доходов) и не могут более выплачивать ипотеку.
Что происходит на рынке недвижимости
По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, в 2014 году были побиты все рекорды по строительству жилья – построено 81 млн квадратных метров. Рост составил почти 15% по сравнению с 2013 годом. Впервые в истории современной России были превышены показатели советской истории. Рекорд был в 1987-м году, когда было построено 72,8 млн кв. м жилья. Однако, чтобы в 2015 году девелоперы смогли строить теми же темпами, им понадобится поддержка государства.
Меры поддержки, по мнению самих застройщиков, должны касаться как непосредственно строительного бизнеса (например, финансирование девелоперов на конкретные объекты), так и ипотечного рынка (программы льготного кредитования, программы поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной ситуации, и др.).
Можно ли сейчас купить квартиру
Купить квартиру можно. Во-первых, можно приобрести – и довольно выгодно – недвижимость на первичном и вторичном рынках за наличные средства. Если вы располагаете «живыми» деньгами, скорее всего, получится купить квартиру по цене гораздо ниже той, что была в 2014 году. Предложение недвижимости довольно богатое – кто-то просто продает квартиру, кто-то не справляется с кредитами, кто-то потерял работу и продает одну из имеющихся квартир. Покупателей же с «живыми» деньгами немного, а ипотечные кредиты сегодня доступны единицам. Во-вторых, можно приобрести жилье и в кредит. Но это подойдет вам, если вы сотрудник банка или «зарплатного» клиента банка, то есть для вас банк предложит особые условия кредитования – более привлекательные, чем на рынке.
Кто выдает кредиты на недвижимость
Формально выдают ипотеку все банки, которые ее и выдавали. Реально же более-менее доступные ставки по ипотеке у единиц. Это – госбанки и несколько активных розничных банков из списка Топ-20 (Альфа-банк, МКБ, и др.).
Почему сегодня сложно взять ипотеку
Большинство банков — участников ипотечного рынка в условиях высокой волатильности и падения российской экономики приостановили кредитование, оставшиеся — существенно ужесточили свои требования к форме подтверждения доходов, стажу работы, увеличили размер минимального первоначального взноса, допустимое значение коэффициента «Доход/кредит» и прочее. В результате, вероятность получить одобрение банка по ипотечной заявке существенно ниже. Поэтому в настоящее время ипотека доступна для узкой категории заемщиков, которые имеют стабильный и очень высокий доход и у которых размер кредитных обязательств составляет менее 20-30% от стоимости квартиры.
Почему сегодня не нужно брать ипотеку
Оформить ипотеку можно, но оформление ипотеки по текущим ставкам невыгодно для заемщиков. Процентная ставка по кредиту составит от 18% годовых. А это значит, что за 5-6 лет заемщику придется заплатить две стоимости кредита.
Как растет просрочка по ипотеке
Просрочка – это объем кредитов, которые заемщики временно или совсем не могут оплачивать.
На конец 2014 года, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), просрочка более 90 дней в доле ипотечного портфеля составила 2,1% в абсолютном значении. При этом задолженность по рублевой ипотеке в настоящее время находится на уровне 0,8% по сравнению с 1% в начале прошлого года. По данным коллекторского агентства «Секвойя», на 1 января 2015 года объем просроченной задолженности по ипотеке составляет около 48 миллиардов рублей, что на 19% больше аналогичного показателя прошлого года.
Эксперты считают, что запускать механизмы поддержки ипотечных заемщиков и реструктуризации ипотеки необходимо как можно скорее. Однако большинство из них заработают не раньше второго полугодия 2015 года. Это значит, что увеличения доли просрочки по ипотеке избежать не удастся. Объем просроченной задолженности по ипотеке в России, по разным оценкам, может вырасти в первом полугодии 2015 года на 18-20% – до 57,6 миллиарда рублей.
Как решают проблему
2 февраля Правительство РФ обсудило вопрос господдержки заемщиков, попавших в сложную ситуацию (потеряли работу, не могут выплачивать весь платеж из-за резкого курса падения рубля, и др.). Для этого было решено выделить 4,5 млрд рублей через структуры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Глава правительства Дмитрий Медведев поручил АИЖК, Минстрою и Минфину разработать механизм оказания помощи оказавшимся в трудной ситуации ипотечным заемщикам на эту сумму.
11 февраля АИЖК презентовал первый пилотный проект «Наем с правом выкупа» (совместно с дочерней структурой АФЖС). Этот проект предусматривает оказание помощи только заемщикам АИЖК, которые столкнулись с проблемами, но хотят сохранить свою квартиру.
Схема такая. АФЖС предлагает выкупить у заемщиков АИЖК недвижимость по некой рыночной цене. Заемщик и его семья могут далее жить в квартире на условиях долгосрочного найма и в будущем выкупить ее обратно по зафиксированной цене. За счет средств от продажи квартиры АИЖК полностью погашает долг заемщика по ипотечному кредиту, тем самым прекращая рост просроченной задолженности и суммы пеней по нему.
В программе смогут принять участие заемщики АИЖК, у которых:
• срок просрочки по ипотеке не превышает 360 дней;
• соотношение показателя «кредит/залог» не более 85%;
• отсутствуют иски об обращении взыскания на объект недвижимости.
Цена покупки недвижимости, а также ежемесячный платеж по найму для года, в котором заключается договор найма с правом выкупа, определяется на основе отчета об оценке независимого оценщика. Его услуги оплачивает АФЖС. Ежемесячный платеж по найму индексируется ежегодно на сумму, не превышающую ставки индекса потребительских цен. Цена, по которой заемщик потом сможет выкупить квартиру, каждый год определяется как первоначальная цена приобретения, увеличенная на прогнозный индекс потребительских цен, накопленный с даты покупки и до предполагаемой даты обратного выкупа.
АИЖК в 2015 году планирует оказать помощь ориентировочно 400 заемщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, и уже говорит о более 30 полученных заявках и заключении первых сделок.
Когда рынок ипотеки восстановится/Когда можно будет снова брать ипотеку
По оценкам экспертов, кризис продлится как минимум в течение пары лет. В таких условиях ипотечный рынок вряд ли будет быстро восстанавливаться. Однако все зависит от мер государства. Если учетная ставка ЦБ будет далее снижаться, вероятно, некоторые банки также будут предлагать ипотечные кредиты по более выгодным условиям. Также следует смотреть на социальные программы, разрабатываемые АИЖК и Минфином. Вероятно, на рынке появятся проекты, позволяющие приобрести квартиры в кредит для некоторых категорий граждан (молодых семей, бюджетников, и проч.).